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Un contrat de location, plus souvent appelé bail, prévoit généralement une durée limitée dans le temps au terme de laquelle le contrat doit être renouvelé. Il existe toutefois des circonstances où un congé de bail par la partie propriétaire ou locataire permet de raccourcir ce contrat.
Un congé de bail d’habitation est le document officiel qui vise à raccourcir un contrat de location en donnant congé à la partie locataire. Il sert aussi de préavis, c’est-à-dire qu’il spécifie le nouveau délai au terme duquel le logement locatif doit être laissé vacant. Il doit en outre motiver la résiliation du contrat et est régi par la loi du 6 juillet 1989 qui protège les droits des locataires et des propriétaires.
Avant d’envoyer une lettre de résiliation de bail à votre locataire ou propriétaire, consultez votre contrat de location et renseignez-vous sur la législation en vigueur en la matière. Si le bail ou la situation est particulièrement complexe, demandez conseil à un avocat ou une avocate. Il ne faut pas confondre congé de bail d’habitation et avis d’expulsion. Ce dernier est utilisé en cas de désaccord entre les deux parties, lorsque la personne propriétaire se tourne vers les tribunaux pour forcer la personne locataire à quitter les lieux.
La règle générale impose aux locataires de donner trois mois de préavis à leur propriétaire avant de quitter un logement. Le loyer est dû jusqu’à la fin de la période de préavis. La loi autorise un ou une locataire à quitter un logement locatif avec seulement un mois de préavis dans les circonstances suivantes : • en cas de location meublée ; • en cas de déménagement impératif lié à un premier emploi, à une mutation ou à un nouvel emploi suite à un licenciement ; • en cas de changement de domicile impératif lié à un problème médical, certificat à l’appui ; • lorsque le logement est situé en zone tendue ; • si la partie locataire est devenue titulaire des APL depuis peu.
Un congé de bail d’habitation doit être donné par écrit et motivé.
Il existe un certain nombre de scénarios qui autorisent à donner congé à un ou une locataire. Le préavis minimal imposé par la loi est généralement de six mois, sauf dans les cas suivants qui justifient de le ramener à trois mois : • en cas de location meublée ; • en cas de vente du bien immobilier, et à condition de donner droit de préemption sur l’achat du logement concerné à la partie locataire ; • si l’intention de la partie propriétaire est d’occuper elle-même le logement (en résidence principale) ou d’y installer un membre de sa famille ; • en cas de manquement sérieux et démontrable des obligations de la partie locataire. En cas de vente en cours de contrat de location et de reprise du bail par la partie acquéresse, la nouvelle personne propriétaire devra attendre deux ans à compter de la date d’acquisition pour donner préavis de congé à sa ou son locataire.
En cas de clause de résiliation dans le contrat, la partie locataire peut décider de mettre fin au bail par écrit dans des situations précises via un congé. Même en l’absence d’une telle clause, elle peut résilier son bail dans certains cas (un déploiement militaire, par exemple).
En cas de changement imprévu dans la situation de la partie locataire (nouvel emploi, divorce, diminution des revenus, etc.), celle-ci peut mettre fin au bail d’un commun accord avec la partie propriétaire. Chaque situation étant différente, si vous êtes locataire, assurez-vous de bien comprendre les dispositions du bail avant d’envoyer votre congé.
La lettre de congé émise par un ou une propriétaire doit inclure les éléments suivants :
Résiliation de bail par la ou le locataire
Dans le cas d’une résiliation à l’initiative de cette personne, le courrier doit également stipuler : • l’expression de la volonté de la partie locataire de quitter le logement ; • la loi et les raisons qui permettent de déterminer la durée du préavis ; • les préoccupations annexes ; • la signature de la partie locataire. Conservez un exemplaire du bail et de la lettre de résiliation dans vos dossiers et remettez un exemplaire supplémentaire à l’autre partie.
Une fois l’état des lieux de sortie réalisé et le bien jugé en bon état, vous pouvez utiliser l’adresse de réexpédition pour renvoyer le dépôt de garantie à votre désormais ex-locataire.
Les congés de bail d’habitation sont faciles à gérer par voie électronique avec Adobe Acrobat Pro. Avec les documents électroniques, plus besoin d’impression ou d’affranchissement. Vous pouvez en revanche suivre leur évolution et les envoyer par e-mail au format PDF. Si les congés de bail d’habitation ne requièrent généralement pas de signature, la fonctionnalité de signature électronique d’Acrobat Pro peut faciliter la tâche de la future personne locataire.
Les propriétaires et les agences immobilières peuvent créer des modèles de congé ou de bail d’habitation pour les avoir à portée de main, gagner du temps et les modifier facilement, le cas échéant.
