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Que vous souhaitiez acquérir une maison ou vendre un bien personnel, ou que vous travailliez en agence immobilière, découvrez les différences entre un contrat de vente et un contrat commercial, ainsi que les mentions obligatoires.
Également appelé contrat d’achat, le contrat de vente est un document juridique qui établit les conditions de la vente de biens entre la personne qui achète et celle qui vend. Il peut être utilisé dans tout type de transaction et pour presque tous les types de produits. Pour les transactions simples, un acte de vente ou un reçu peut suffire.
L’une ou l’autre partie peut préparer un contrat de vente. Il peut être créé à partir d’un modèle ou totalement négocié et personnalisé au terme d’allers-retours entre les deux parties. Si d’autres conditions sont négociées par la suite, les directives peuvent figurer dans un addendum.
Un contrat de vente doit impérativement être signé par des personnes qui ont l’autorité légale pour en faire un contrat exécutoire. Si l’une des parties est une personne indépendante ou travaille pour son compte, elle peut signer le contrat. En revanche, si la vente est associée à un autre type d’entreprise, comme une société ou une SARL, vous aurez besoin de la signature d’un membre de la direction pour légitimer votre contrat de vente. Faites-vous conseiller par un ou une juriste pour avoir la certitude d’obtenir la signature d’une personne dotée de la capacité de représentation juridique.
En revanche, un acte de vente ressemble plus à un reçu qu’à un contrat d’achat. Il s’agit également d’un document juridique, mais il certifie une vente déjà réalisée et transfère officiellement la propriété (titre) de cet objet à l’acheteur. Il est le plus souvent utilisé pour transférer des biens personnels, généralement des objets de valeur comme des véhicules à moteur, des bateaux ou des avions.
Souvent, les contrats de vente ressemblent d’abord à des bons de commande entre les personnes qui achètent et celles qui vendent. Un bon de commande est une demande de la partie acheteuse à celle vendeuse qui spécifie les détails de sa commande particulière. Si et quand la partie vendeuse accepte la commande, cette dernière devient un contrat exécutoire.
Il existe quatre grands types de bons de commande : standard, planifié, cadre et contractuel. Ils se différencient par la quantité d’informations connues au moment où la commande est passée. Au-delà de ces quatre catégories, votre contrat de vente peut être aussi individualisé que votre transaction ou votre projet. Découvrez ses mentions obligatoires, puis personnalisez-le à votre guise.
Les transactions immobilières sont d’une grande complexité.
Veillez à énoncer toutes les responsabilités des deux parties, car la seule façon de se désengager d’un accord est de le rompre. Les contrats de vente doivent décrire clairement et précisément les conditions que chaque partie doit remplir pour conclure la transaction. Un contrat de vente standard contient les informations suivantes :
Les clauses suspensives (ou de contingence) sont monnaie courante dans les transactions immobilières, et pour cause. Il s’agit des conditions à remplir pour qu’un contrat de vente ait force exécutoire. Elles protègent les parties acheteuse et vendeuse en cas d’imprévu et les autorisent à se rétracter si les conditions ne sont pas remplies.
La partie acheteuse et la partie vendeuse peuvent inclure différents types de conditions suspensives dans un contrat, notamment les quatre suivantes :
Il suffit que l’une de ces conditions ne soit pas remplie pour que la vente n’aille pas à son terme. Toutefois, les deux conditions qui empêchent de réaliser une vente sont généralement l’état des lieux insatisfaisant et, surtout, le refus de prêt.
La plupart du temps, la partie acheteuse souscrit un prêt hypothécaire. Même si vous avez obtenu un accord de principe, la vente est conditionnée par l’approbation finale de l’organisme de prêt. Si la transaction n’aboutit pas, aucune pénalité ou sanction légale ne sera appliquée (et vous ne perdrez notamment pas l’indemnité d’immobilisation).
Comment rédiger un contrat de vente immobilier ?
C’est généralement l’étude notariale de la partie acheteuse qui rédige le contrat de vente dans le cadre d’une transaction immobilière. En théorie, la partie acheteuse ou la partie vendeuse peut s’en charger, mais mieux vaut alors qu’elle prenne conseil auprès d’une personne compétente. Vous pouvez établir un contrat à partir d’un modèle standard ou le personnaliser entièrement sur la base des négociations afin de ne rien omettre.
Les contrats de vente doivent être clairs et précis, car ils stipulent les conditions à remplir par l’ensemble des parties pour que la transaction aboutisse. Si d’autres conditions sont négociées après la signature du contrat, ce dernier peut être amendé et devra à nouveau être signé par les deux parties.
N’oubliez pas qu’il s’agit d’un engagement contractuel. Avant de rédiger ou de signer un document juridique, vous devez savoir à quoi vous vous engagez. Il est toujours bon de le faire viser par un ou une juriste.
Gardez à l’esprit que le seul motif de rétractation à ce stade est une « violation flagrante du contrat ».
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Les transactions immobilières sont toujours bien plus complexes que n’importe quel autre contrat d’achat-vente. Vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves, le compromis de vente est établi et votre offre a été acceptée. La remise des clés n’est cependant pas pour tout de suite.
Il peut s’écouler plusieurs semaines, voire plusieurs mois, entre la contractualisation et la finalisation de la transaction. La partie vendeuse et toutes les autres doivent vérifier l’état général du bien et le titre de propriété, et régler les dernières formalités de financement pour que la vente aille à son terme.
Une fois le contrat de vente signé et l’indemnité d’immobilisation versée, vous êtes officiellement « sous contrat ». Vous avez légalement le droit d’acquérir le bien (à condition que toutes les clauses contractuelles soient remplies). La signature du contrat s’accompagne du versement d’une indemnité d’immobilisation appelée séquestre.
Le contrat de vente peut comporter des conditions suspensives propres à la partie vendeuse, qui ont alors le même poids. Si l’une d’elles n’est pas remplie, la partie vendeuse est, tout comme vous, en droit d’annuler le contrat. Les conditions suspensives doivent être levées par les deux parties. À défaut, le contrat peut être jugé caduc.
Une fois le contrat signé, le séquestre est versé à une étude notariale ou à l’agence immobilière qui doit établir l’origine du bien et disposer du titre de propriété. Ce dernier prouve en effet que la partie vendeuse a légalement le droit de céder son bien sans que rien ne s’y oppose.
Une fois le contrat signé, vous avez le droit d’inspecter le bien pour vous assurer qu’il est en bon état. Si c’est le cas, vous pouvez poursuivre la transaction. Dans le cas contraire, vous pouvez renégocier le prix de vente ou demander à la partie vendeuse de remettre le logement en état.
Une fois que les deux parties se sont entendues sur le prix et les dispositions contractuelles, il reste des formalités à accomplir, quand bien même vous avez obtenu un accord de principe pour votre prêt. L’organisme prêteur fait inspecter et estimer le bien en étudiant votre dossier de prêt en parallèle. Si tout se passe comme prévu, vous pouvez vous apprêter à finaliser la transaction.
Avant de conclure la transaction, la partie acheteuse est généralement autorisée à procéder à une dernière inspection du bien. Vous êtes en effet tout à fait en droit de vérifier que rien n’a changé depuis le premier état des lieux. Cette visite finale a pour but de s’assurer que la partie vendeuse a effectué toutes les réparations prévues dans le contrat.
Avant de signer l’acte de vente, veillez à disposer des fonds. Les fonds du prêt immobilier doivent figurer sur le compte séquestre le matin en cas de signature l’après-midi ou l’après-midi en cas de signature le matin. La partie vendeuse refusera de signer l’acte en l’absence de paiement intégral. Des frais annexes devront peut-être être acquittés à ce stade. Renseignez-vous sur leur montant et veillez à alimenter le compte séquestre en conséquence.
À ce stade, vous signez les documents de transfert de propriété du bien, versez le prix de vente à la partie vendeuse et établissez une hypothèque. Vous devez également régler le prorata de la taxe foncière et des charges de copropriété. L’état des lieux final est remis à l’organisme prêteur et toutes les cotisations aux associations de propriétaires sont acquittées. La remise des clés peut enfin avoir lieu.
Aucune loi n’exige que le contrat de vente comporte une date d’expiration, même si c’est généralement le cas. Certains contrats incluent une clause de reconduction qui permet de conserver une marge de manœuvre si les conditions suspensives ne sont pas toutes levées à temps.
Il arrive cependant qu’un contrat de vente expire avant la signature pour différentes raisons. Ainsi, si le délai d’offre de prêt n’est pas respecté, le financement de votre projet est compromis. Dès lors que le contrat a expiré, il ne vous donne plus le droit d’acquérir le bien. La partie vendeuse et la partie acheteuse ne sont tout simplement plus liées par un accord. La vente est-elle alors caduque ? Pas forcément.
Il faut avant tout tenter de proroger la date de signature. Si votre dossier de financement n’a pas encore été approuvé par l’organisme prêteur, la partie vendeuse peut accepter de repousser la date mais ce n’est pas une obligation. Si le prêt n’est pas accordé, la vente est caduque.
Le moindre retard dans le processus de signature peut avoir de graves conséquences. Dans le pire des cas, si les retards se soldent par l’expiration du contrat, la partie acheteuse risque de perdre l’indemnité d’immobilisation et la partie vendeuse s’expose à des poursuites.
Vous avez donc tout intérêt à introduire des clauses suspensives dans le contrat de vente et à fixer une date d’expiration claire.
Gérez votre contrat de vente même après son envoi. Découvrez comment ajouter un commentaire à une transaction.
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Avec Acrobat Sign, vous pouvez personnaliser vos contrats de vente, que vous achetiez ou que vous vendiez. Rédigez-en un vous-même ou utilisez un modèle d’Adobe Express adapté à votre vente. Un contrat de vente complet peut aider les deux parties à comprendre les attentes de chacune et à éviter les erreurs coûteuses lors de transactions compliquées.
